一、出臺(tái)背景

2016年6月，我縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式開(kāi)始實(shí)施，統(tǒng)一頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。統(tǒng)一登記實(shí)施前土地、房屋分別由國(guó)土資源、房屋主管部門負(fù)責(zé)登記，由于部門之間登記信息不通，登記尺度標(biāo)準(zhǔn)不一，造成相當(dāng)數(shù)量的歷史房屋登記存在房地權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、范圍相互矛盾或房屋登記缺乏規(guī)劃、竣工驗(yàn)收、土地權(quán)屬來(lái)源等材料的情況。這類因原土地、房屋分散登記的弊端帶來(lái)的遺留問(wèn)題，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的深入推進(jìn)而集中爆發(fā)，嚴(yán)重影響了登記業(yè)務(wù)開(kāi)展，也影響了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

為妥善解決我縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，切實(shí)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，有效化解社會(huì)矛盾糾紛，制定《白河縣處理不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》。 

二、制定依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)民法典》

2、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第656號(hào))

3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》

4、自然資源部《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》(自然資發(fā)〔2021〕1號(hào))

5、陜西省自然資源廳《關(guān)于加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(陜自然資發(fā)〔2021〕33號(hào))

6、安康市人民政府辦公室《關(guān)于解決安康中心城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》（安政辦發(fā)〔2019〕7號(hào)）

三、主要內(nèi)容

《實(shí)施意見(jiàn)》共分為“基本原則”“適用范圍”“具體意見(jiàn)”“工作要求”等四部分。

第一部分明確了解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的基本原則。

即以“尊重歷史、實(shí)事求是；依法依規(guī)、維護(hù)權(quán)益；區(qū)別對(duì)待、分類施策”為原則，以維護(hù)人民群眾利益為核心，先易后難妥善解決好不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。

第二部分明確了《實(shí)施意見(jiàn)》的適用范圍。

適用于我縣2020年12月31日前取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)或已竣工的建筑和已建設(shè)的項(xiàng)目。

第三部分對(duì)九類不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題提出原則性處理意見(jiàn)。

 一是關(guān)于用地手續(xù)不完善的問(wèn)題，對(duì)依法可以辦理用地手續(xù)的，按照規(guī)定完善手續(xù)；對(duì)集體所有土地上開(kāi)發(fā)的商品住房等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。

二是關(guān)于建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)的問(wèn)題，分類型補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)或出具規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)。對(duì)于按規(guī)定能夠補(bǔ)辦規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)的，依法依規(guī)處理后補(bǔ)辦相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，政府投資公益類項(xiàng)目以及社會(huì)投資類符合邊建邊報(bào)批政策的建設(shè)項(xiàng)目，在符合規(guī)劃的前提下，可不予處理，補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)。對(duì)于確因建成時(shí)間較早等原因不具備補(bǔ)辦條件的，在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，報(bào)經(jīng)縣人民政府同意后，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見(jiàn)。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目部分符合規(guī)劃的，可以對(duì)符合規(guī)劃部分先行出具規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)。城市居民自建房面積在500平方米以內(nèi)的，出具規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)于依法取得宅基地使用權(quán)，無(wú)房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料，由當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府出具房屋建成時(shí)符合村鎮(zhèn)規(guī)劃的證明。

三是關(guān)于超占超建、改變規(guī)劃條件及容積率的問(wèn)題，根據(jù)是否取得土地或房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，分別處理。已取得土地或房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，有超占超建行為的，先登記合法部分。超占超建部分屬國(guó)有土地的，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，進(jìn)行變更登記，屬農(nóng)村宅基地的，超占部分備注說(shuō)明。未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，按規(guī)定補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。 

四是關(guān)于原分散登記的房屋、土地信息不一致，項(xiàng)目跨宗地建設(shè)問(wèn)題。關(guān)于跨宗地建設(shè)，總體是按照所涉宗地按照房屋與宗地對(duì)應(yīng)一致的原則，統(tǒng)一宗地用途、使用年限和性質(zhì)，進(jìn)行分割、合并或調(diào)整邊界處理后，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。關(guān)于房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，經(jīng)核實(shí)，權(quán)屬關(guān)系變動(dòng)清晰且無(wú)爭(zhēng)議的，可以由房屋所有權(quán)人單方申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

五是關(guān)于改變土地用途的問(wèn)題。關(guān)于分散登記時(shí)，分別登記的房屋和土地用途不一致，分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記；原土地用途為綜合用地，已取得土地房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，按照原規(guī)劃用途確定土地用途，無(wú)原規(guī)劃要件或條件的，按現(xiàn)狀確定土地用途；土地終止年限的計(jì)算以土地取得日期為起始時(shí)間，按該地類最高年限時(shí)間為終止時(shí)間。對(duì)在工業(yè)用地上從事商品房開(kāi)發(fā)，已取得所有權(quán)證書(shū)的，需繳清改變用途的土地出讓金。還未辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的，須先對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行處理后，再根據(jù)處理結(jié)果辦理；第四款明確了工業(yè)項(xiàng)目用地分割登記的條件。

六是關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)主體滅失的問(wèn)題，明確了申請(qǐng)主體，有權(quán)利義務(wù)承受單位或上級(jí)主管部門的，由權(quán)利義務(wù)承受單位或上級(jí)主管部門辦理，沒(méi)有的，可由縣人民政府指定的機(jī)構(gòu)或組織代為申請(qǐng)辦理。對(duì)于已辦理首次登記的，提出了購(gòu)房人可單方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記；未辦理首次登記的，相關(guān)要件齊全，可按程序一并辦理首次登記和轉(zhuǎn)移登記。

七是關(guān)于公有住房和劃撥土地性質(zhì)的商品房上市交易的問(wèn)題。明確了安置房、房改房等劃撥土地上建設(shè)的房屋上市交易時(shí)按房屋成交價(jià)或稅基評(píng)定價(jià)（就高不就低）的1%補(bǔ)繳土地出讓金或相當(dāng)于出讓金的價(jià)款后按國(guó)有出讓土地和商品房性質(zhì)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，《土地使用權(quán)出讓合同》由縣自然資源局授權(quán)縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心代為簽訂。同時(shí)，單宗居民劃撥土地上的不動(dòng)產(chǎn)交易補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款不適用上述標(biāo)準(zhǔn)。

八是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的問(wèn)題。土地處于抵押狀態(tài)下的不動(dòng)產(chǎn)登記，明確經(jīng)抵押權(quán)人同意，可依法辦理登記，但須注明土地抵押狀況。以及明確了在劃撥土地上建設(shè)的房屋可辦理抵押登記的范圍和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。

九是關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題，依據(jù)相關(guān)文件執(zhí)行。

 第四部分對(duì)化解不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題工作提出了相關(guān)要求。

各單位要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，建立“政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制，按照“缺什么補(bǔ)什么、誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，明確分工，壓實(shí)責(zé)任，加快推動(dòng)問(wèn)題化解，切實(shí)為群眾辦實(shí)事、解難題，同時(shí)加強(qiáng)管控，嚴(yán)防新增，杜絕新問(wèn)題的產(chǎn)生，營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境。 

四、文件有效期限